Propriedade horizontal é o nome pelo qual se conhece o direito exercido sobre um ou mais andares ou apartamentos de um edifício (prédio), que tenham sido adquiridos por vários proprietários de forma separada, os quais têm direitos e obrigações em comum.
A noção de propriedade é utilizada em referência ao direito ou à faculdade de possuir algo. No contexto jurídico, a propriedade é o poder direto que uma pessoa tem sobre um bem e que lhe permite dispor desse objeto com liberdade, dentro dos limites impostos pela lei.
Horizontal, por outro lado, diz-se daquilo que é paralelo ao horizonte ou relativo a ele. O termo é usado em oposição ao adjetivo vertical, que é a reta ou o plano perpendicular ao horizonte.
A propriedade horizontal, por conseguinte, é a instituição jurídica vinculada à divisão e organização dos imóveis resultantes da segregação de uma construção comum. Essa propriedade regulamenta a maneira em que se divide o imóvel e a sua relação com os restantes bens privados e comuns do edifício.
Num edifício, existem, portanto, diferentes proprietários. Cada proprietário dispõe de um ou mais apartamentos, mas ninguém é dono do edifício na sua totalidade. A todas estas propriedades individuais junta-se a propriedade comum de espaços como o hall de entrada, os corredores, os elevadores, etc.
O direito de propriedade horizontal supõe que o proprietário de um apartamento tem uma percentagem de propriedade sobre os espaços comuns. Essa parte é inerente à propriedade do departamento e inseparável desta.
Regras para a caracterização como propriedade horizontal
Para que uma edificação seja caracterizada como propriedade horizontal, ela precisa atender a alguns critérios legais. No caso do Brasil, isso é regulamentado por meio da Lei 4.591/64, que aborda sobre condomínios.
O principal requisito se trata da divisão do imóvel nas unidades autônomas, a exemplo de apartamentos ou salas comerciais, que tendem a ser de propriedade exclusiva, além de áreas comuns, as quais pertencem a todos os chamados de condôminos (donos de uma unidade imobiliária).
Cada unidade precisa ser suficientemente delimitada e dispor de instalações que possibilitem o uso independente, a exemplo de entradas privativas e acesso aos serviços básicos (água, energia, entre outros).
Além disso, é necessário que a edificação tenha um regimento interno, que determine regras de convivência, utilização das áreas comuns e também participação nas despesas.
O dono de uma unidade detém a posse exclusiva de sua parte e também uma fração ideal proporcional das áreas comuns, como é o caso dos corredores, elevadores e garagens.
Para que haja a formalização do condomínio, deve-se registrar o memorial de incorporação no cartório, em que constam as características do imóvel e também a fração ideal de cada unidade. Esse é um passo muito importante e indispensável nesse processo.
Dois tipos de direitos
Como citado, na propriedade horizontal, aquele é dono de um apartamento possui então dois direitos: o direito de propriedade exclusiva sobre a unidade que é sua e o direito de compropriedade (esse sobre as áreas comuns do edifício). E cada uma dessas possui as suas características.
O direito de propriedade exclusiva se caracteriza como o uso exclusivo do apartamento, em que o dono possui total controle.
Já o direito de compropriedade compreende a posse conjunta das partes compartilhadas, como é o caso de elevadores, corredores, garagens e também jardins, esses sendo locais utilizados por todos os condôminos. Esse regime assegura que cada morador tenha seu espaço privado, mas também que haja a divisão de responsabilidade e dos custos de manutenção referentes às áreas comuns do prédio.
Dentre outros exemplos de áreas compartilhadas há então a piscina coletiva, o salão de festas do local, pode ser que no prédio haja ainda uma academia de ginástica, além de um playground para as crianças, entre outros. Assim, o direito de compropriedade compreende essas e outras áreas compartilhadas.
Equipe editorial de Conceito.de. (16 de Janeiro de 2014). Atualizado em 21 de Setembro de 2024. Propriedade horizontal - O que é, tipos, conceito e definição. Conceito.de. https://conceito.de/propriedade-horizontal