Hipoteca, do latim hypotheca, derivado do grego (“dar como empenho; penhor”), é uma garantia real que confere ao credor (quem empresta dinheiro, geralmente um banco) o direito de ser pago pelo valor do bem hipotecado, pertencente ao devedor ou a terceiros, com preferência sobre os demais que não gozem de privilégio especial ou de propriedade de registo.
Por outras palavras, trata-se da sujeição de bens imóveis para garantir o pagamento de uma dívida, sem transferir ao credor a posse desses mesmos bens. É portanto a dívida que resulta dessa sujeição, a garantia real sobre imóveis.
De acordo com a classificação, as hipotecas podem ser: a) legais (visam garantir a reparação de danos, são aquelas onde a própria lei as constitui a favor de determinados credores); b) judiciais (resultantes da sentença condenatória, devem ser registadas em cartório de imóveis/no registo predial); c) voluntárias (ou hipotecas convencionais, surgem naturalmente dos contratos).
Em termos de indivisibilidade, a hipoteca pode extinguir-se: com o pagamento total da dívida (deste modo, a quitação parcial não extingue a dívida); pelo perecimento da coisa; pela resolução da propriedade; pela renúncia do credor; pela remição; pela rematação ou pela adjudicação.
Ainda que já tenha sido constituída uma hipoteca, não significa que é impossível que se constitua uma nova sobre o mesmo imóvel, sem que haja consentimento do primeiro. Além do mais, para ser válida, a hipoteca deve ser registada na conservatória do registo predial.
Os riscos da hipoteca
Diferentemente do que sucede em países como os Estados Unidos, a hipoteca no Brasil se trata de uma opção bastante cara. E isso põe em risco o patrimônio de quem se encontra na condição de devedor (quem contrata essa hipoteca), se não houver o pagamento das parcelas.
Segundo a legislação brasileira, se houver apenas uma prestação em atraso o devedor já correria o risco de perder a casa hipotecada.
Além disso, contribuem para esse cenário a elevada carga tributária que cai nos valores emprestados, o que torna inviável o crédito de hipoteca no país.
Para evitar perder a casa que foi hipotecada, é crucial manter as prestações em dia. E se houver algum imprevisto que gere atraso ou impossibilite o pagamento, o recomendado é procurar logo o banco pata negociar uma solução.
Diferença entre hipoteca e alienação fiduciária
A diferença entre hipoteca e alienação fiduciária reside na natureza da garantia e na transferência da propriedade do imóvel.
Enquanto a hipoteca conserva a propriedade do imóvel com o devedor e abarca um processo judicial no caso de inadimplência, a alienação fiduciária passa temporariamente a propriedade para o credor e possibilita a recuperação desse imóvel, mas de maneira extrajudicial. A escolha entre uma e outra garantia estaria sujeita a natureza do contrato e as preferências dos envolvidos.
Mais uma coisa importante sobre isso é que não se pode hipotecar um imóvel que se encontre em alienação fiduciária. O motivo para isso existe na natureza de tais tipos de garantia imobiliária e, ainda, nas restrições legais que se compreende.
No caso do Brasil, a legislação do país não possibilita que o mesmo imóvel seja usado, em simultâneo, em garantia por hipoteca e por alienação fiduciária. Isso sucede em virtude de que a alienação fiduciária compreende a transferência transitória da propriedade ao credor, já a hipoteca não faz essa transferência da propriedade, somente determina um direito de garantia.
Hipoteca tradicional e judicial
E há que citar que a hipoteca ainda pode ser tradicional ou judicial.
A hipoteca tradicional é aquela que é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, com o imóvel depois sendo dado como garantia. No caso de inadimplência, o banco deve reaver o bem a fim de lidar com o seu prejuízo.
Enquanto a hipoteca judicial, ou processo hipotecário, se traduz no resultado de uma sentença condenatória. Ela se dá no momento em que o réu num processo deve entregar os bens que lhe pertencem para cumprir o pagamento de uma dívida.
Equipe editorial de Conceito.de. (14 de Julho de 2011). Atualizado em 7 de Dezembro de 2023. Hipoteca - O que é, conceito e definição. Conceito.de. https://conceito.de/hipoteca